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Reflexiones para una buena política de alquiler de vivienda

Autor: the conversation

Tras la Gran Recesión de 2008 muchas ciudades europeas han estado sufriendo un alza generalizada en los precios del alquiler, muy por encima del crecimiento de la renta de sus habitantes. Ante esta situación, ha vuelto al debate político una posible intervención en el mercado de alquiler.

El mercado de vivienda no opera en condiciones de competencia perfecta. Incluso si el mercado estuviera perfectamente atomizado, existen imperfecciones importantes. La primera es relativa a la información disponible, o no, acerca de la calidad de arrendatario, de arrendador y del inmueble. La segunda se deriva del hecho de que cambiarse de casa es costoso. El tercer problema tiene que ver con los contratos: los de alquiler, por su propia naturaleza, no pueden asegurar a los arrendatarios contra las subidas generales de los precios de alquiler.

Como destacan esos trabajos y otros recientes, los arrendatarios sufren dos tipos de riesgos económicos básicos: el laboral (perder el empleo) y el habitacional (que aumente el precio de alquiler). Ambos riesgos nos preocupan por dos razones. La primera es que hay mercados incompletos: no podemos cubrirnos completamente contra esos riesgos. La segunda es que sabemos que es eficiente que las instituciones públicas actúen para paliar ciertos riesgos. Tenemos una prestación por desempleo no solo porque nos preocupe la desigualdad laboral. También porque creemos que es mejor para la sociedad dar a los parados tiempo para que encuentren un buen trabajo, donde desarrollar al máximo su productividad.

Según algunos expertos, la intervención en el mercado de alquiler conduce a mejorar la asignación de mercado cuando tenemos en cuenta que las decisiones acerca de dónde vivir y dónde trabajar suelen ir unidas. Por tanto, como ya he dicho anteriormente, la política de alquiler de vivienda debe enfocarse como una herramienta de dinamización laboral y social de las ciudades.

Un rasgo básico de la vivienda, del que a veces parece que nos olvidamos, es que no es movible. Además, el entorno influye sobre su valor de mercado y los servicios que genera: si el Ayuntamiento mejora las dotaciones del barrio entonces el valor de mi casa aumentará. Por eso, para terminar de entender el mercado de vivienda, tenemos que hablar de economías de aglomeración y congestión. Generalmente, la actividad económica necesita de una masa crítica. La generación de ideas y la innovación se multiplican cuando aumenta la densidad económica pero llega un punto en que la congestión hace muy costoso aumentar esa densidad.

La diferencia entre ciudades y países sugiere que la intervención no puede ser uniforme. Las ciudades no tienen idéntica actividad económica y oferta de alquiler. No se puede fiar todo al comportamiento de la oferta privada. Hay que intervenir con oferta pública de vivienda para influir de forma directa en la formación de precios. Pero esto lleva un tiempo; en el corto plazo, hay que dar deducciones fiscales por alquiler y nivel de renta.

Link: https://theconversation.com/reflexiones-para-una-buena-politica-de-alquiler-de-vivienda-159516

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